Elif AYDIN
Günümüz koşullarıyla beraber alım gücü, her geçen gün yükselen enflasyon ve buna bağlı olarak değişkenlik gösteren piyasa rayiç değerleri birlikte düşünüldüğünde ülkemizin güncel olarak en önemli ve en çok karşımıza çıkan sorunlarından birinin kiracı/kiraya veren uyuşmazlıkları olduğu tartışmasız bir gerçektir. Nitekim istatistiklere bakıldığında da diğer yıllara kıyasla kiracı/kiraya veren uyuşmazlıkları uyarınca açılan davaların %47 oranında artığı görülmüştür.
Kiracı bütçesine uyan, kendisini zorlamayacak, geçimini sağlayabilecek bir konut bulmak isterken kiraya veren ise belki de kendisinin önemli geçim kaynaklarından biri olan mülkünü piyasa rayiç bedelden veya rayiç değere yakın bir fiyattan kiraya vermek ve kendisini rahat ettirmek istemektedir.
Bilindiği üzere yenilenecek konut kira sözleşmelerindeki artışın bir önceki yılın %25’ini geçmeyeceğine dair düzenlemenin süresi 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştı. Bu durumun özellikle 5 yıldan fazla süredir aynı kiracıya mülkünü kiraya veren ev sahiplerinin büyük ölçüde mağduriyetine sebebiyet verdiği gözlemlenmiştir. Örneğin; 5 yıl önce taşınmazını 1000 Türk lirasından kiraya veren bir ev sahibi düşünelim. Kiracısının da 5 yılı aşkın süre boyunca aynı kaldığını farz edersek ve her yeni kira döneminde önceki kira bedelinin %25 oranında artışı da uygularsak bu durumda beş yılın sonunda akdedilen kira sözleşmesine binaen aylık kira bedeli 3050 TL gibi bir rakam olacaktır. Lakin 5 yılın sonunda örnek olarak gösterdiğimiz taşınmazla aynı lokasyonda bulunan ve aynı özelliklere sahip mülklerin güncel aylık kira bedellerinin 10.000 TL olduğu gözlemlendiğinde iki taşınmaz arasındaki uçurumun ev sahiplerini mağdur ettiği ortaya çıkmaktadır. Peki ev sahibi böyle bir durumda hangi yollara başvurmalıdır?
Burada karşımıza Türk Borçlar Kanunu madde 344/3 hükmü çıkmaktadır. Kanun bu noktada diyor ki ‘’ Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.’’ Kanun hükmü uyarınca da anlaşıldığı üzere beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim kiraların durumunu, emsal bedelleri göz önünde bulundurarak taşınmazın değerini hakkaniyete uygun bir ölçüde belirleyebilecektir. Kanun koyucunun bu anlatımı pratikte ‘’Kira Bedelinin Tespiti Davası’’ olarak karşımıza çıkmaktadır. Kira bedelinin tespiti davasını ve içeriğini inceleyecek olursak:
Yukarıda örnek verdiğimiz olayımızı açıklanan kanun maddesiyle beraber değerlendirdiğimizde kiraya veren kira sözleşmesinin akdedildiği tarihten beş yıl sonrasında mahkemeye başvurarak taşınmazının güncel bedelinin tespit edilmesini isteyebilecektir. Lakin burada dikkat edilmesi gereken birkaç hususu da atlamamak lazımdır.
Dikkat edilmesi gereken ilk husus tespit edilmesi istenilen kira bedelinin yeni kira döneminin (altıncı kira senesinin) başından itibaren geçerli olması için açılan davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması gerekmektedir. Öte yandan kiraya veren tarafından yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulmuşsa izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir ve mahkemece tespit edilen kira bedeli altıncı kira yılının başından itibaren geçerli olur. Yani davacı yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce bedelin artırılacağına dair bir bildirimde bulunduysa altıncı kira dönemi içerisinde tespit davası açsa dahi mahkemece hükmedilecek olan artırım altıncı kira döneminin ilk başından itibaren geçerli olacaktır.
Dikkat edilmesi gereken diğer olay, tespit davasında dava dilekçenizde talep edilen kira bedelinin bir seferde açık ve net olarak istenilmesi durumudur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da aynı görüşü kabul etmiştir. Nitekim kira bedelinin tespiti davasında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve akabinde bu haklara dair herhangi bir ıslah talebinde bulunamaz. Davacı böyle bir durumda dilekçesinde ilk olarak aylık kira bedelini ne kadar talep ediyorsa bunu net bir şekilde dilekçesine yazmalıdır. Lakin tam bu noktada önemli bir parantez açmak belki de bir eleştiride bulunmak gerekmektedir. Kira tespiti davasında dilekçeler aşaması tamamlandığında hâkim ilk olarak taşınmazın bulunduğu yere bilirkişi marifetiyle giderek taşınmazın özelliklerini ve emsal taşınmazları değerlendirir ve alanında uzman bilirkişilerden davaya konu taşınmazın aylık kira bedelini tespit etmesini ister. Yani taşınmazın güncel aylık kira bedeli gayrimenkul alanında uzman bilirkişilerce belirlenir ki bazen bu husus alanında uzman bilirkişiler için bile zorluk teşkil etmektedir. Alanında donanımlı bilirkişilerin bile bazen zor tespit ettiği kira bedelini davacıdan dilekçesinde tek seferde ve net olarak belirtmesinin istenilmesi hakkaniyete aykırı bir durumdur. Kaldı ki yukarıda da belirtildiği üzere ülkemizde her geçen gün değişen piyasa rayiç bedelleri de göz önünde bulundurulduğunda davacının açık ve kesin bir şekilde ilk etapta kira bedelini belirleyemeyecek olması da absürt bir durum değildir. Ancak Yargıtay güncel kararlarında ilk etapta davanızı açarken talep edilen bedelin net olarak belirtilmesini istediğinden bu hususa dikkat etmek gerekmektedir.
Değinilmesi gereken bir diğer durum ise kira tespit davasında eski kiracılık nedeniyle kiralanan taşınmazın aylık kira bedelinde bilirkişi marifetiyle tespit edilecek güncel kira bedeli üzerinden indirim yapılacak olmasıdır. Yargıtay genellikle vermiş olduğu kararlarında kiracının eski kiracı olması nedeniyle bu hususun gözetilerek kiralanan taşınmazın aylık kira bedelinde %5-%20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak kira bedelinin brüt olarak belirlenmesini uygun bulmuştur.
Anlatılanları toparlamak gerekirse; konutunu beş yılı aşkın süredir aynı kiracıya kiraya veren ev sahibine karşı kanun koyucu güncel kira bedelini tespit ettirme hakkı tanımaktadır. Burada ilk olarak davanızı ne zaman açacak olmanıza ve yazılı bildirime dikkat edilmesini, dava dilekçenizde talebinizin ilk seferde net ve açık şekilde belirtilmesi gerektiğini ve eski kiracıya uygulanacak hakkaniyet indirimini de göz önünde bulundurarak konutunuzun güncel kira bedelini mahkeme kanalıyla tespit ettirip altıncı kira döneminin başından itibaren mahkemece belirlenen kira bedelinin tarafınıza ödenmesini sağlayabilirsiniz.
Elif Aydın Hakkında: 1999 Konya doğumlu. 2018 yılında Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesini kazanmasıyla birlikte çeşitli çalıştay ve kariyer günlerinde görev yaptı, öğrenciliği süresince hukuk bürosunda staj eğitimi aldı. Temmuz 2022’den itibaren Konya Barosu’na kayıtlı olarak avukatlık stajını sürdürmekte.
