Efendim biliyorum, söz verdiğimiz üzere bu ayki yazımızın konusu “Boşanmış Eşin Miras Hakkı” olacaktı. Lakin geçen ayki Belediye Uygulama İmar Planı Hazırlamazsa makalemizden sonra okuyucularımızdan Cafer Bey öyle olgular anlattı ki, şaşırdık kaldık, mutlaka sizlerle de paylaşmamız gerekti.
Gazeteci olacak kişinin mutlaka halkla iç içe, sosyal olması lazımdır. Bir yazı konusu bazen toplu taşımada, bazen spor salonunda, sosyal tesislerde, bir toplantıda çıkabilir. Bir süreden sonra da artık konular size gelmeye başlar. Sağ olsun okuyucu da bizi yalnız bırakmaz, sorularıyla bize yön verir. En çok geri dönüşü Kadroya Geçen Sözleşmelinin Eş Durumu makalemizden almıştık ancak bu seferki konu tüm yazı planımızı değiştirdi.
Efendim şimdi Cafer Beyimizin Sancaktepe’de tapulu, 50 yıllık bir binası var. Bir dairesini satmak için tapuya gittiğinde bir öğreniyor ki, tapusu iptal edilmiş ve binasının bulunduğu alan park alanı ilan edilmiş. Şimdi olabilir böyle durumlar, normalde kamulaştırma olması lazım, idarenin size bir değer teklif etmiş olması lazım, anlaşamamanız durumunda sulh hukuk mahkemesinde değer tespit davanızın görülmesi lazım da bazen böyle acele kamulaştırma olur ama gene aynı prosedür, alırsanız paranızı.
Hayır diyor Cafer Bey, kamulaştırma yapmadan almışlar binamı. Ha, öylesi de var, kamulaştırma yapmaksızın da, daha doğrusu bir bedel ödemeden de alır idare sizin yerinizi ama karşılığında başka bir yer verir. İmar Kanunu m. 18 bu imkânı verir de o kadar galat-ı meşhur olmuştur ki bu uygulama, direkt 18 Uygulaması diye geçer. Hani Orman Kanunu m. 2B’de kimsenin kanunu zikretmemesi, direkt 2B demesi gibi.
Başka adları da vardır 18. Madde uygulamasının, DAP Kuralı denir, Değer Artış Payı. Neden değer artışı, sizin 1.000 m2’lik sınırları dağınık, çarpuk çırpık arazinizi alırlar, kanunun izin verdiği ölçüde en fazla %45’ini idare kendisine alarak size 550 m2 verirler. Anlamadım, benim 450 m2’lik tapulu arazimi hiç para ödemeden aldı idare, nerede nasıl bir değer artışı oldu?
Şimdi senin 1.000 m2’lk yerin vardı ama 25 metreye 40 metrelik düzgün bir dörtgen şeklinde değildi. Çok bükeyli bir kanvas şeklindeydi, etrafında yol yoktu, park yoktu, hastanesi, okulu…E bunlar olmayınca düzgün bir yaşam alanı yok, benim bunları yapmam lazım da hangi parayla kamulaştırma yapayım? Mecburen senin dağınık arazinden bir parça, mevcut arazinin %45’ini geçmeyecek şekilde almam lazım ki bu dediklerimi yapayım. Ben bu yerleri yaptıktan sonra senin arazin öyle bir değerlenecek ki, eskisinin 2,3 hatta 10 katı olacak. Benim bu aldığım da bir tür vergi, değer artış oranı işte; Anayasa Mahkemesi böyle tanımlamış DAP’ı. Değer Ortaklığı Payı (DOP) da denir.
Bir diğer adı da hamur kuralıdır. Neden hamur, bütün herkesin dağınık arazilerini alıyorlar, bir mikserden geçiriyorlar, karşılığında ortaya çıkan hamurdan sana bir pay veriyorlar. Özünde bu doğru bir uygulamadır, öbür türlü bu dediğimiz yolları, kamu binalarını yapmak için bir başkasının arazisini kamulaştıracaklar, evet karşılığında bir bedel ödeyecekler ama o yeni çıkan alan şehrin rantından dolayı öyle bir değerlenecek ki, arazisi kamulaştırılmayanlar bu ranttan yararlanacak, diğeri mahrum kalacak. Belki %45 gene de fazla gelebilir ama Fransa’da bu oran %90’a kadar.
Sayın Türkeş ne %45’i, ne %90’ı, arazimi aldılar karşılığında da hiçbir yer vermediler, nâzım imar planı değişmiş, büyükşehir benim tapulu binamı park yapmış, karşılığında da hiçbir kamulaştırma ödemediler diye feryat etti Cafer Bey. Olamaz, bir yerde yanlışlık olmalı, gönderin bir dosyaya bakalım.
Avukat olduğunuzda en çok kullanacağınız cümlelerden biridir bu. İlki tembel hukukçunun sığındığı Dürüstlük Kuralı, Türk Medeni Kanunu m. 2, diğeri de, işte hukuki bilginizin olayı anlamaya yetmediği durumlarda “Dosyayı görmem gerekiyor”.
Dosyayı gördük, gördük de, vallahi ağzımız açık kaldı. Aynen Cafer Bey’in dediği gibi olmuş, kamulaştırma da yapılmıyor, 18 Uygulaması da yok, tapulu binamıza tabiri caizse belediye çökmüş.
Tabii avukatının bazı savunma hataları da var. İddiası hep bana haksızlık yapıldı, etrafta bu alan için daha doğru yerler vardı, neden benimkinden alındı? Böyle iddialarda bulunduğunuzda konunun özünden sapıyoruz, sanki belediyenin bu şekilde bedel ödemeden arazimi alması kamulaştırmaya uygun da neden ben?
Oysa ki özünde temelde sakat bir işlem var. Lakin derece mahkemesinden de geçmiş. Ama nasıl olabilir?
Ne yapıyorduk olaydaki çetrefili hukuki bilgimiz çözemediğinde? Evet, hukuki mütalaaya başvuruyorduk, İmam Nikahlı Eşe Nafaka Ödenir mi? yazımızda bunu görmüştük. Ancak bu seferki mesele kolay kolay işin içinden çıkılacak gibi görülmüyor. İmar hukukunda alanın en iyi hocası gerekli bize.
Ben de Galatasaray Lisesinden ağabeyim, İstanbul Hukuk’tan hocam İdare Hukuku Ana Bilim Dalı Başkanı Sayın Prof. Dr. Aydın Gülan’dan görüş aldım. Olay anlaşıldı.
Büyükşehrin hazırladığı bir nâzım imar planı var. İlçe belediye de buna uygun olarak uygulama imar planını hazırlıyor ve biz de tapulu arazimize uygun bir şekilde binamızı yapıyoruz, iskanını bile alıyoruz. Tüm bunlar yarım asır önce oluyor.
Daha sonra büyükşehir nâzım imar planını değiştiriyor. Olabilir, değiştirebilir. Nâzım imar planı ile uygulama imar planı arasında anayasa kanun ilişkisinden daha farklı bir rabıta vardır. Uygulama imar planı nâzım imar planına aykırı olamaz ama bir kere de ortaya çıktı mı, varlığını nâzım imar planından bağımsız olarak sürdürür; anne çocuk ilişkisi gibi. Çocuğun doğması için anneye ihtiyaç var, ancak bir kere doğduktan sonra da anneden bağımsız olarak varlığını sürdürür.
Yani büyükşehrin artık sizin arazinizi park olarak göstermesi sizi bağlamaz. Zaten nâzım imar planında park gösterilmesi doğru mudur, bu onun işi midir, bunlar ayrı tartışmalar ama Autocad’deki detay yoğunluğu arttıkça ortaya böyle durumlar da çıkıyor, meselenin özü çok farklı.
Her belediyenin planında belli bir yüzdenin yeşil alan olarak gösterilme zorunluluğu var. Ne yapıyor böyle plan değişikliğinde, hop birilerinin arazisini park olarak gösteriyor. Özünde oradaki binayı yıkıp park yapma gibi bir amacı yok, yeter ki mevzuatın istediği oranı yakalasın. Belki yıllarca sizin haberiniz olmuyor, ne zaman bir ihtiyacınız olduğunda bir öğreniyorsunuz ki binanız park olmuş. Dava açtığınızda idare biz askıya çıkarmıştık, itiraz süresi geçti diyor. Cafer Bey’in olayında olduğu gibi dayanakları yanlış göstermediğimiz durumlarda da davayı kaybettiğinde idare, hop alıyor o kâğıt üzerindeki park alanını, başka birinin tapulu binası üzerinde gösteriyor.
Ben bir kontrol edin derim tapudan, bakalım size de piyango çıkmış mı, sizin de tapulu eviniz park olmuş mu diye.
